به گزارش دنیای اقتصاد؛کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان مسکن تحت تاثیر جهش قیمت با وجود ثابت ماندن سقف تسهیلات پرداختی خرید در شبکه بانکی، کارشناسان را بر آن داشته ت
شرط شارژ قدرت خرید مسکن
عبارات مهم : ایران
به گزارش دنیای اقتصاد؛کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان مسکن تحت تاثیر جهش قیمت با وجود ثابت ماندن سقف تسهیلات پرداختی خرید در شبکه بانکی، کارشناسان را بر آن داشته تا راهکاری جهت شارژ قدرت خرید متقاضیان مسکن طراحی کنند. طی ماه های اخیر وام ملکی عملا کارآیی خود را از دست داده و نسبت آن در مقایسه با قیمت تمام شده است مسکن به زیر ۲۰ درصد سقوط کرده است.
نقشه نجات منزل اولی ها در این شرایط که روز گذشته در همایش سیاست های توسعه مسکن در کشور عزیزمان ایران مطرح شد، از دل بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری عبور می کند و این بافت ها می توانند به یک نقطه امید جهت منزل دار شدن منزل اولی ها تبدیل شوند. تجهیز منابع جهت پرداخت تسهیلات ساخت ارزان قیمت و بدون سپرده که کارشناسان روز گذشته پیشنهاد دادند در صورت همراهی دولت با این نقشه از سه مسیر میسر هست. به گزارش «دنیای اقتصاد»، ابوالفضل اکرمی، مدیرکل اقتصادی بانک مرکزی در پنل تخصصی روش های نوین تامین مالی بخش مسکن که روز گذشته در جریان هجدهمین همایش سیاست های توسعه مسکن برگزار شد، همچون دیگر کارشناسان حاضر در این پنل به تخلیه قدرت خرید وام مسکن اذعان کرد. در حال حاضر قدرت خرید وام مسکن به حد سال ۹۲ که تسهیلات در پایین ترین سطح قدرت خرید قرار داشت، تنزل پیدا کرده است.
شرط شارژ قدرت خرید مسکن
در سال ۹۲ به علت اینکه طی سال های پیاپی با وجود رشد قیمت مسکن، سقف تسهیلات در حد ۲۰ میلیون تومان ثابت مانده بود، عملا وام ملکی از کار افتاده بود و اکنون نیز همین اوضاع در بخش مسکن حاکم شده است هست؛ به این ترتیب اثر وام مسکن شبکه بانکی بر تامین مالی متقاضیان مسکن تقریبا صفر شده است و دیگر ابزار تسهیلاتی جهت منزل دار شدن قابل استفاده نیست، چراکه پوشش آن از قیمت کل مسکن به حدی کم کردن پیدا کرده که عملا توانایی استفاده جهت منزل اولی ها را از دست داده است.
شاهد عینی این گزاره را می توان در تنزل قیمت اوراق در روزهای اخیر نیز جست وجو کرد چراکه تحت تاثیر بی اثر شدن وام مسکن، اوراق تسهیلات بدون نوبت و بدون سپرده شبکه بانکی نیز با کم کردن شدید تقاضا و در نتیجه افت قیمت روبه رو شده است است.
به گزارش دنیای اقتصاد؛کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان مسکن تحت تاثیر جهش قیمت با وجود ثابت ماندن سقف تسهیلات پرداختی خرید در شبکه بانکی، کارشناسان را بر آن داشته ت
در سال ۹۴ هزینه خرید یک واحد آپارتمان ۵۰ مترمربعی در پایتخت کشور عزیزمان ایران حدود ۲۰۰ میلیون تومان بود که وام ۶۰ میلیون تومانی از محل اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن معادل ۳۰ درصد و وام ۸۰ میلیون تومانی انفرادی صندوق یکم نیز ۴۰ درصد از قیمت مسکن را پوشش می داد. این در حالی است که اکنون با توجه به میانگین قیمتی ۸ میلیون و ۱۰۰ هزار تومانی هر مترمربع مسکن، میزان پوشش وام اوراق جهت خرید آپارتمان با همین متراژ در پایتخت کشور عزیزمان ایران به ۱۵ درصد و پوشش وام یکم به ۷/ ۱۹ درصد تنزل یافته هست. حتی جهت خرید آپارتمان ۷۰ مترمربعی با وام زوجین از محل اوراق نیز سطح پوشش تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی صندوق یکم زیر ۳۰ درصد (معادل ۲۸ درصد) است.
کارشناسان جهت ارائه راهکار به منظور برون رفت از اوضاع فعلی و شارژ مجدد منزل اولی ها دیروز به بحث و تبادل نظر اطراف پیشنهادهای قابل طرح پرداختند. بررسی های کارشناسی در همایش سیاست های توسعه ای مسکن نشان داد یک پیشنهاد جهت کمک به متقاضیان مصرفی مسکن، زیاد کردن سقف تسهیلات هست، ولی به علت ملاحظه ای که سیاست گذار پولی در این خصوص دارد، به نظر می رسد این ایده دست کم در شرایط کنونی توانایی اجرا ندارد. ملاحظه سیاست گذار پولی، آن گونه که اکرمی در این همایش عنوان کرد، این است که زیاد کردن سقف تسهیلات در شرایط اقتصادی بی ثبات فعلی به رشد قیمت مسکن دامن بزند.
طبیعی است در مقطعی که با وجود جهش بیش از ۷۰ درصدی قیمت مسکن و افت شدید معاملات توام با افت آمار ساخت و ساز، چشم انداز بازار مسکن رکودی هست، احتیاط های مورد نیاز در سیاست گذاری اعتباری باید مد نظر قرار گیرد و هرگونه عوض کردن در این حوزه به نحوی عملیاتی شود که به زیاد کردن بیش از پیش قیمت مسکن منجر نشود.
شرط شارژ قدرت خرید مسکن
از طرفی کارشناسان نیز راجع به زیاد کردن سقف تسهیلات مسکن دغدغه هایی دارند که قابل تامل هست. دغدغه آنها این است که اگر سقف وام مسکن زیاد کردن پیدا کند، در شرایطی که درآمد خانوارها کم کردن پیدا کرده و قیمت تورم عمومی زیاد کردن داشته هست، عملا وام مسکن دیگر به عنوان یک «تسهیلات در استطاعت» قابل استفاده نخواهد بود، چراکه بازپرداخت اقساط آن از عهده خانوار خارج می شود. بنابراین به نظر می رسد دست کم در شرایط فعلی زیاد کردن سقف وام نتواند در بازار مسکن مسئله گشا باشد. راهکار پیشنهادی جهت شارژ مجدد قدرت خرید منزل اولی ها و متقاضیان مصرفی که کارشناسان، دولت و سیاست گذار پولی راجع به آن اتفاق نظر دارند این است که در محدوده های مشخصی از شهرها که طبقه میانگین کم درآمد امکان خرید دارد، عرضه و تقاضا به شکل توامان جنبش شود و تسهیلات بدون سپرده ساخت و خرید در این مناطق شهری پرداخت شود.
این محدوده ها همان بافت های فرسوده و ناکارآمدی هستند که احیا و بازآفرینی آنها همواره از اولویت های برنامه ای دولت بوده هست. به این ترتیب تسهیلات مسکن چه در بخش خرید و چه در بخش ساخت تنها در بافت های فرسوده شارژ خواهد شد تا احتیاطی که مورد نیاز هست، راجع به سیاست های اعتباری تازه لحاظ شود.
به گزارش دنیای اقتصاد؛کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان مسکن تحت تاثیر جهش قیمت با وجود ثابت ماندن سقف تسهیلات پرداختی خرید در شبکه بانکی، کارشناسان را بر آن داشته ت
محمدهاشم بت شکن، مشاور وزیر راه و شهرسازی نیز در این فضای همگرایی ایده ها جهت به کار انداختن دوباره وام ملکی و کمک به منزل دار شدن منزل اولی ها در شرایط نابسامان بازار مسکن کنونی، بسته پیشنهادی را به عنوان نقشه راه حرکت به سمت احیای بافت های فرسوده مطرح کرده هست. منابع مالی مورد نیاز که باید جهت اجرای این بسته تجهیز شود از سه محل شامل: وجوه اداره شده است از محل صندوق توسعه ملی، خط اعتباری بانک مرکزی و انتشار اوراق رهنی به اعتبار تسهیلاتی که بانک عامل بخش مسکن تاکنون پرداخت کرده و بازپرداخت آنها طبق روال و به شکل تدریجی در حال انجام هست، قابل تامین خواهد بود. بانک عامل بخش مسکن تاکنون بیش از ۵۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات پرداخت کرده که در بلندمدت و به شکل تدریجی بازخواهد گشت، ولی اگر به اعتبار این مطالبات، اوراق رهن ثانویه منتشر شود، می توان منابع قابل توجهی را به تناوب منابع قابل وام دهی شبکه بانکی در بخش مسکن بازگرداند.
اما مسئله اینجاست که قیمت سود اوراق رهنی دست کم در شرایط کنونی اندک بوده و با چشم انداز سود حاصل از سرمایه گذاری بازارهای موازی همچون سکه و ارز و حتی قیمت سود سپرده های سرمایه گذاری بانک ها قابل مسابقه نیست. پیشنهاد بت شکن این است که بانک ها بخشی از سپرده قانونی را که باید نزد بانک مرکزی سپرده گذاری کنند با مجوز بانک مرکزی صرف خرید اوراق رهن ثانویه کنند و به این ترتیب شبکه بانکی را در تامین مالی بخش مسکن کمک کنند.
شرط شارژ قدرت خرید مسکن
به گزارش «دنیای اقتصاد»، اگر سه راهکار تامین مالی که به آنها اشاره شد با همراهی دولت و بانک مرکزی محقق شود، یک بسته اعتباری ۱۰ هزار میلیارد تومانی جهت اجرای طرح پیشنهادی مشاور وزیر راه و شهرسازی تجهیز خواهد شد که می توان با نیمی از آن ۵۰ هزار فقره تسهیلات ساخت ۱۰۰ میلیون تومانی با قیمت سود جالب ۹ درصد و بدون نیاز به سپرده گذاری به سازنده ها پرداخت کرد و با نیم دیگر نیز ۵۰ هزار فقره تسهیلات خرید در اختیار متقاضیان مسکن که قصد تملک آپارتمان در بافت فرسوده را دارند، قرار داد.
این برنامه جهت شارژ بلندمدت بخش مسکن آن هم به شکل هدفمند در محدوده ای از شهر که نیاز به احیا دارد، از طریق جنبش توام عرضه و تقاضا طراحی شده است هست. مدیرکل اقتصادی بانک مرکزی روز گذشته به چالش جدی در بخش عرضه نیز اشاره کرد که به پرسشها منزل اولی ها در بازار دامن زده هست. فقدان عرضه کافی در متراژ مناسب منزل اولی ها در کنار افت اثر وام مسکن باعث شده است منزل دار شدن در بازار کنونی بسیار سخت باشد. به طور کلی سه روش تامین منابع در بانک های تخصصی و توسعه ای کشورهای متفاوت دنیا متداول هست. تامین منابع متکی بر سپرده، تامین مالی از طریق عرضه اوراق و نیز تامین مالی از طریق سپرده های اجباری، تسهیلات بانک مرکزی و منابع مالی دولتی سه شیوه متداول هست، ولی در کشور عزیزمان ایران عمدتا تکیه بر سپرده های بانکی مرسوم است و از شیوه های دیگر تامین مالی استفاده نمی شود و در نتیجه اجرای طرح های تازه تامین مالی سخت است.
از طرفی بررسی های کارشناسان که در همایش سیاست های توسعه ای بخش مسکن تشریح شد، نشان می دهد نظام تامین مالی مسکن در کشور عزیزمان ایران همچون بسیاری از کشورهای در حال توسعه دچار مشکلاتی است که مسیر اجرای طرح های موثر را سخت کرده و دولت باید درصدد برطرف این پرسشها باشد. کوچک بودن مقیاس بازار تسهیلات رهنی در کشور عزیزمان ایران در مقایسه با بسیاری از کشورها یکی از همین پرسشها هست. نسبت تسهیلات پرداختی بخش مسکن به تولید ناخالص داخلی، شاخصی است که به عنوان مقیاس کارآمدی و ابعاد بازار رهنی در کشورها به شمار می آید. کل تسهیلات بانکی در کشور عزیزمان ایران حدود ۳ درصد و در روسیه و ترکیه نیز به ترتیب ۹/ ۴ و ۶ درصد است که در زمره پایین ترین قیمت های این نسبت است.
این در حالی است که این قیمت در کشورهای غرب آسیا عمدتا به بیش از ۵۰ درصد می رسد و در آمریکا بیش از ۶۰ درصد هست. از سوی دیگر در کشور عزیزمان ایران بازار مسکن از شوک های بیرونی به شدت آسیب پذیر هست، کما اینکه در ماه های اخیر نوسانات قیمت ارز به شدت بر قیمت مسکن اثر گذاشت.
کمبود عرضه متناسب با تقاضا در بازار مسکن، مسابقه مخرب بازارهای سفته بازانه با جذب منابع مالی بلندمدت جهت بخش مسکن و اثر شدید تورم ملکی بر کم کردن میل به بعد انداز متقاضیان مسکن از دیگر پرسشها پیش روی نظام تامین مالی مسکن در کشور عزیزمان ایران هست. در ماه های اخیر به علت از کار افتادن اثر وام ملکی، میل به به بعد انداز در صندوق بعد انداز مسکن یکم که خاص منزل اولی ها طراحی شده است هست، روند نزولی داشته است و این عنوان می تواند در صورت بی عملی جهت برون رفت از پرسشها فعلی متقاضیان مسکن ادامه داشته باشد و کارآیی پیشین ابزار صندوق یکم را از بین ببرد.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، ابوالفضل اکرمی، مدیرکل اقتصادی بانک مرکزی از سخنرانان پنل تخصصی روز گذشته بود که با اشاره به رشد ۶/ ۱۱ درصدی معاملات مسکن در سال۹۶ در مقایسه با سال ۹۵ اظهار کرد: این رشد در شرایطی رخ داد که قیمت مسکن نیز در سال گذشته ۵/ ۱۱ درصد زیاد کردن داشته هست. به گفته وی، شرایط حاکم بر بازار مسکن در حال حاضر ولی تغییراتی دارد که مخاطراتی را در بخش مسکن رقم زده است.
آن گونه که اکرمی توضیح داد: زیاد کردن قابل ملاحظه قیمت مسکن در نیمه اول امسال به شدت از قدرت خرید متقاضیان مسکن کاسته و در نتیجه این اوضاع با افت تقاضای خرید روبه رو هستیم. از طرفی زیاد کردن توامان قیمت ارز و بهای مصالح ساختمانی به رشد چشمگیر هزینه های ساخت و ساز انجامیده و چشم انداز حاشیه سود بخش مسکن را مبهم کرده هست. در نتیجه روند نزولی میل به به سرمایه گذاری در بخش مسکن نیز محتمل هست. به این ترتیب با کم کردن توام عرضه و تقاضا در بخش مسکن، چشم انداز رکودی دور از ذهن نیست و این دوره رونق بخش مسکن بر خلاف دوره های گذشته کوتاه مدت خواهد بود.
وی با بیان اینکه بروز بعضی نااطمینانی ها متاثر از خروج یکجانبه آمریکا از برجام و بازگشت مجدد تحریم ها، آثار خود را در زیاد کردن شدید قیمت ارز نشان داده هست، گفت: این اوضاع عامل نوسانات قیمتی شدید در بازارهای متفاوت از جمله بازار مسکن در امسال بود، طوری که میانگین قیمت مسکن در پایتخت کشور عزیزمان ایران به مترمربعی ۸ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان رسیده و در نتیجه روند کم کردن معاملات با وجود این سطح قیمت ها از چند ماه قبل شروع شده است هست. این مقام مسوول در بانک مرکزی با اشاره به اینکه بعد از چند سال پیاپی تنزل آمار صدور پروانه ساختمانی در تهران، این رقم از تابستان سال گذشته مثبت شده است بود، خاطرنشان کرد: با این حال این اوضاع نیز پایدار نماند و از خرداد امسال رشد صدور پروانه های ساختمانی در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته منفی شد. از نظر اکرمی، این آمار نشان دهنده کم کردن عرضه در طول دو سال آینده در بخش مسکن خواهد بود و به نظر می رسد مسئله عرضه در سال های پیش رو جدی است.
مدیرکل اقتصادی بانک مرکزی بر این باور است در شرایط کنونی که قیمت ها در بازار مسکن از رشد قابل توجهی برخوردار هست، تامل و احتیاط در اتخاذ سیاست های تسهیل اعتباری بخش مسکن به وسیله نظام بانکی مهم بوده و تنها با اجرای این رویکرد، زیاد کردن قیمت ها در بازار مسکن شدت یافتن نخواهد شد. به اعتقاد وی، تمرکز سیاست های حمایتی بخش مسکن بر تامین مسکن اقشار کم درآمد و احیای بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری عالی ترین راهکاری است که با لحاظ احتیاط های لازم، در شرایط فعلی می توان جهت شارژ قدرت خرید مسکن به آن متوسل شد.
راهکار استفاده مولد از نقدینگی در بخش مسکن
به گزارش «دنیای اقتصاد»، مشاور وزیر راه و شهرسازی نیز در این همایش ضمن تشریح شرح بسته پیشنهادی جهت استفاده مولد از نقدینگی موجود در کشور به منظور نوسازی بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری، خاطرنشان کرد: اکنون مساله مهم اقتصاد کشور نقدینگی غیرمولد هست. بااهمیت ترین عامل ایجاد نقدینگی فعلی، پایه پولی و بااهمیت ترین جزء پایه پولی، بدهی بانک ها هست. به گفته بت شکن، حجم بدهی بانک ها از حدود ۷۹ هزار میلیارد تومان در سال ۹۲ به ۱۳۶ هزار میلیارد تومان در اوایل سال ۹۶ رسیده و به نظر می رسد این میزان اکنون در حدود ۲۰۰ هزار میلیارد تومان باشد. توصیه مهم و جالب توجه این است که در طول این سال ها میزان بدهی بانک های دولتی از ۴۵ به ۳۳ درصد کم کردن یافته است ولی بدهی بانک های شخصی به بانک مرکزی با زیاد کردن قابل توجهی روبه رو بوده است.
وی با بیان این مقدمات به طرح پیشنهاد خود در حوزه تامین مالی مسکن پرداخت و گفت: در شرایطی که کشور در حال پرداخت هزینه های سنگین اقتصادی از بابت قیمت بالای تورم ناشی از نقدینگی و پایه پولی است و عمده پایه پولی ناشی از بدهی بانک های شخصی به بانک مرکزی هست، آیا این نقدینگی در اختیار بانک های دولتی توسعه ای و تخصصی نظیر بانک مسکن قرار نمی گیرد تا بتوان از آن به شکل مولد بهره جست؟ مدل مالی که این صاحب نظر اقتصاد مسکن طراحی کرده، جهت نوسازی هر سال ۵۰ هزار واحد مسکونی در بافت های فرسوده با حداقل تسهیلات پرداختی ۱۰۰ میلیون تومان به ازای هر واحد است که مدت وقت بازپرداخت آن ۱۰ ساله با قیمت سود ۹ درصد خواهد بود. به گفته وی، با اجرای این طرح طی چهار سال در فاصله سال های ۹۷ تا ۱۴۰۰ هر سال ۵۰ هزار واحد مسکونی از تسهیلات ۱۰۰ میلیون تومانی بافت فرسوده استفاده می کنند و به این ترتیب تا افق ۱۴۰۰ مجموعا ۲۰۰ هزار واحد مسکونی نوسازی می شود. این بسته پیشنهادی در اولویت بررسی واقع شده است است و آینده آن در آینده نه چندان دور مشخص خواهد شد.
نشانه توزیع ناعادلانه درآمد در بازار مسکن
معاون دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با اشاره به اوضاع فعلی بازار مسکن اظهار کرد: وجود جمعیت ۱۹ میلیونی افراد بدمسکن در کنار وجود ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در کنار ۲ میلیون واحد مسکونی دوم در کشور نشان دهنده دو ضعف اساسی و همچنین شکست سیاست های توسعه مسکن در کشور عزیزمان ایران طی سال ها و دهه های اخیر بوده است.
به گفته پروانه اصلانی، این اوضاع در وهله اول پیامد توزیع ناعادلانه درآمد بین گروه ها و اقشار متفاوت و همچنین تبدیل مسکن به کالای سرمایه ای به جای کالایی مصرفی هست. وی اوضاع فعلی را ناشی از نابسامانی در مجموعه اقتصاد کشور و به خصوص بروز بیماری هلندی در بعضی از مقاطع زمانی عنوان و خاطرنشان کرد: از آنجا که روند ارزش افزوده بخش مسکن در ماه های گذشته از سال ۹۷ مثبت بوده، نمی توان به طور قاطع اعلام کرد که به واسطه کم کردن حجم معاملات مسکن به فاصله سه یا چهار ماه این بازار وارد فاز رکود شده است هست؛ چراکه رشد ۱۸ درصدی سرمایه گذاری بخش شخصی در فصل اول سال ۹۷ نشان دهنده این مطلب است که هنوز هم بخش مسکن جهت سرمایه گذاران و سازندگان جاذبه دارد.
واژه های کلیدی: ایران | بازار | سیاست | مرکزی | میلیون | تسهیلات | میلیونی | سود سپرده | تسهیلات مسکن
دانلود فایل ها
توجه: ممکن است تمام لینک های دانلود به دستور مقام قضایی حذف شده باشد...
